Sprzedaż domu, mieszkania lub działki budowlanej jest z pewnością ważnym wydarzeniem w życiu. Ze względu na to, że ten proces jest szczegółowo regulowany przez prawo podatkowe, wymaga to poważnego podejścia do sprawy, by oszczędzić sobie nerwów i zagubienia w gąszczu przepisów podatkowych.
Jeśli chcemy sprzedaż nieruchomość, czyli dom, mieszkanie czy też działkę budowlaną, musimy zorientować się, jak wygląda to od strony prawnej. Sprzedaż nieruchomości i otrzymanie za nią pieniędzy jest bowiem traktowane jako wzbogacenie się, a to podlega pod podatek. Nie we wszystkich sytuacjach musimy jednak go opłacać. Jak wygląda podatek od sprzedaży działki i kiedy musimy go zapłacić? Podatek od sprzedaży nieruchomości to podatek PIT, który uiszcza sprzedający. Kupujący nieruchomość z kolei opłaca podatek od czynności cywilno-prawnych, który sprzedającego nie obowiązuje.
Jeśli od momentu nabycia nieruchomości do jej sprzedaży nie upłynęło pięć lat podatkowych, jesteśmy zobowiązani do zapłacenia podatku. Podatek ten wynosi dziewiętnaście procent od dochodu, jaki otrzymamy za sprzedaż mieszkania, więc im za więcej mieszkanie czy działkę budowlaną sprzedamy, tym więcej zapłacimy. Tak samo zapłacimy podatek, jeśli nieruchomość otrzymaliśmy w wyniku spadku lub darowizny. Dopiero po upływie pięciu lat podatkowych (które to różnią się od lat kalendarzowych) możemy sprzedać nieruchomość bez obowiązku płacenia tego podatku. Dochód oblicza się, odejmując od ceny, za jaką nabyliśmy nieruchomość lub ją wybudowaliśmy w przeszłości, kwotę sprzedaży, którą otrzymaliśmy za nią teraz. Natomiast jeśli nieruchomość nabyliśmy przed rokiem 2006, podatek od sprzedaży nieruchomości wynosi 10%, ale oblicza się go do sumy sprzedaży, czyli przychodu. Jeśli natomiast ta nieruchomość została nam przekazana przed rokiem 2006 jako darowizna lub spadek, jej sprzedaż nie jest opodatkowana. Później nabyte mieszkania podchodzą pod przepisy podatkowe z roku 2007.
Lata podatkowe liczy się nieco inaczej od lat kalendarzowych. Jeśli nabyliśmy nieruchomość w trakcie trwania roku 2014, to nie liczy się on jako rok podatkowy. Pierwszym rokiem podatkowym od nabycia będzie wtedy rok 2015, a piątym 2019. Dopiero gdy piąty rok podatkowy upłynie, możliwa jest sprzedaż nieruchomości bez podatku. Oznacza to, że w przypadku mieszkania zakupionego w 2014 roku, będzie to możliwe od początku roku 2020. Z tego powodu pięć lat podatkowych może być dłuższe niż pięć lat kalendarzowych, gdyż liczy się je od 1 stycznia kolejnego roku niż ten, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości. Warto o tym pamiętać, by nie wpaść w pułapkę podczas obliczania terminu sprzedaży. W przypadku, w którym kiedyś kupiliśmy działkę, następnie postawiliśmy tam dom, a teraz chcemy go sprzedać, datą, od której rozpoczynamy liczenie, jest data nabycia działki, a nie data budowy domu, co w wielu przypadkach może być istotne, gdyż nierzadko się zdarza, że od nabycia działki do postawienia domu mija wiele lat.
Istnieje również sposób na uniknięcie podatku od sprzedaży działki przed upływem pięciu lat podatkowych od jej nabycia, o ile zadeklarujemy, że pieniądze ze sprzedaży mieszkania przeznaczymy na własne cele mieszkaniowe. Takimi celami mieszkaniowymi mogą być: zakup innego mieszkania, remont, adaptacja i urządzanie innego mieszkania, zakup działki pod budowę bądź spłata kredytu hipotecznego. Kredyt hipoteczny musi dotyczyć mieszkania innego niż sprzedawane. Cele mieszkaniowe muszą być również własne, nie cudze, co oznacza, że nie unikniemy podatku, jeśli pieniądze wyłożymy na nieruchomość nienależącą do nas. W tej sytuacji te pieniądze musimy wydać na powyższe cele w ciągu dwóch lat. Jeśli wydamy połowę lub ćwierć, będziemy musieli zapłacić podatek w kwocie odpowiednio pomniejszonej, wynoszącej połowę pierwotnego podatku lub jego ćwierć. Żeby z tego skorzystać, po sprzedaży nieruchomości do 30 kwietnia następnego roku mamy czas na złożenie PIT-39, w którym to zawiadomimy Urząd Skarbowy o tym, że chcemy skorzystać z tego rozwiązania. Warto o tym pamiętać.
Powyższe sposoby legalnego uniknięcia zapłaty podatku obowiązują jedynie te osoby, które sprzedają nieruchomości z własnego majątku osobistego. Przy handlu nieruchomościami w działalności gospodarczej nie można liczyć na te sposoby i ulgi.
Jeśli mamy jakieś wątpliwości, warto skorzystać z doradcy podatkowego, który specjalizuje się w podatku od sprzedaży nieruchomości, w szczególności przed umową przedwstępną sprzedaży. Sprawy podatkowe warto mieć wyjaśnione jak najwcześniej w procesie sprzedaży, by później nie narazić się na koszty bądź zszargane nerwy. Przed wizytą u doradcy warto przygotować dokumenty dotyczące nabycia naszej nieruchomości, by ustalić, kiedy została nabyta i w jaki sposób, oraz ile nas kosztowała. W ten sposób przy pomocy doradcy podatkowego będziemy mogli oszacować koszty podatku od sprzedaży oraz lata podatkowe, jakie upłynęły od tego czasu.
Jeśli podejdziemy do sprawy na poważnie, sprzedaż i opłata podatku nie będzie dla nas kłopotliwa.
